Schützen Sie Ihr Investment, bevor Sie sich festlegen.
Verstehen Sie die rechtlichen Prüfungen, Genehmigungen und Unterlagen, die bei Immobilienprojekten auf Mallorca entscheidend sind.
Rechtsratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca - was ausländische Käufer wissen sollten
Der Immobilienkauf in Spanien ist für ausländische Staatsangehörige gut machbar, wenn er korrekt durchgeführt wird. Der rechtliche Prozess ist etabliert, transparent und darauf ausgelegt, Käufer und Verkäufer zu schützen. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten rechtlichen Schritte, Unterlagen, Steuern und Anforderungen beim Immobilienkauf auf Mallorca und den Balearen, damit Sie vor Beginn genau wissen, was Sie erwartet.
Schritt 1 - Einen unabhängigen spanischen Anwalt beauftragen
Die wichtigste rechtliche Entscheidung ist die Beauftragung eines vollständig unabhängigen spanischen Immobilienanwalts (abogado), bevor Sie etwas unterschreiben. Ihr Anwalt muss unabhängig sein, also nicht vom Verkaufsagenten oder Bauträger empfohlen und nicht gemeinsam mit dem Verkäufer genutzt werden. Seine einzige Aufgabe ist der Schutz Ihrer Interessen.
Ihr Anwalt prüft den rechtlichen Status der Immobilie, führt die Due Diligence durch, prüft alle Verträge vor Ihrer Unterschrift und begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess. Rechtsanwaltskosten liegen typischerweise bei 1-1,5 % des Kaufpreises. Hier sollten Sie nicht sparen.
Schritt 2 - Die NIE-Nummer
Bevor eine Immobilientransaktion in Spanien abgewickelt werden kann, benötigen Sie eine Numero de Identificacion de Extranjero (NIE), Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Sie ist für die Unterzeichnung von Kaufverträgen, die Zahlung von Immobiliensteuern und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos erforderlich.
Sie können die NIE bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland oder bei einer Polizeidienststelle in Spanien beantragen. Ihr Anwalt kann sie in Spanien mit notarieller Vollmacht für Sie beantragen. Planen Sie zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit ein.
Schritt 3 - Due Diligence der Immobilie
Bevor Sie sich zum Kauf verpflichten, führt Ihr Anwalt eine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie durch.
Grundbuchprüfung (Nota Simple)
Bestätigt den rechtlichen Eigentümer, die genaü Beschreibung der Immobilie sowie eingetragene Hypotheken, Belastungen oder sonstige Lasten. Offene Hypotheken müssen beim Abschluss gelöscht oder vom Kaufpreis abgezogen werden.
Planungs- und Baugenehmigungen
Prüft, ob die Immobilie mit der richtigen Baugenehmigung errichtet wurde und ob alle baulichen Maßnahmen, einschließlich Erweiterungen, Pools und Nebengebäude, legal und korrekt eingetragen sind. Illegale Bauten sind auf Mallorca häufig und können beim Verkauf oder bei Renovierungen erhebliche Probleme verursachen.
Mallorca-spezifischer Hinweis: Vorgaben für rustikales Bauland, Küstenschutzzonen und kommunale Planungsgrenzen können erheblich beeinflussen, was auf einer Immobilie zulässig ist. Das ist besonders relevant bei Fincas, Meerblick-Immobilien und älteren Terrassen, Anbauten oder Pools.
Schulden bei der Comunidad de Propietarios
Bestätigt, dass keine offenen Gemeinschaftsgebühren an der Immobilie haften. Gemeinschaftsschulden können für bis zu drei Jahre auf den neuen Eigentümer übergehen, weshalb diese Prüfung unerlässlich ist.
Besonders wichtig auf Mallorca: Gemeinschaftsregeln können auch Renovierungszeiten, Fassadenänderungen, die Positionierung von Klimaanlagen, Ferienvermietung oder die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen einschränken. Diese Punkte sollten vor dem Kauf geprüft werden, nicht erst danach.
IBI-Immobiliensteuer
Bestätigt, dass die jährliche kommunale Immobiliensteuer (Impüsto sobre Bienes Inmübles) bezahlt ist. Offene IBI-Schulden gehen mit der Immobilie über.
Katasterwert und Beschreibung
Prüft, ob die katasterliche, offizielle Beschreibung der Immobilie der tatsächlichen Situation entspricht. Abweichungen zwischen eingetragener und tatsächlich bebauter Fläche sind häufig und müssen vor oder beim Abschluss geklärt werden.
Typisches Mallorca-Risiko: ältere Immobilien enthalten nicht selten nicht eingetragene Erweiterungen, Dachterrassen, Gästeanbauten oder Pools, die vor Jahren gebaut, aber nie sauber dokumentiert wurden. Auch Annahmen zur Ferienvermietungslizenz sollten unabhängig geprüft werden, da eine Lizenz nicht automatisch mit jeder Immobilie oder Eigentümerstruktur übergeht.
Schritt 4 - Der Reservierungsvertrag
Sobald die Due Diligence läuft, wird ein Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva oder Documento de Arras) unterzeichnet, um die Immobilie zu sichern und vom Markt zu nehmen. In dieser Phase wird eine Anzahlung geleistet, typischerweise EUR6.000-EUR10.000 für eine Reservierung oder 10 % bei einem Arras-Vertrag.
Arras Penitenciales
Die häufigste Form des Anzahlungsvertrags. Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen. Dies bietet beiden Parteien einen wirksamen Schutz.
Schritt 5 - Der private Kaufvertrag
Nach Abschluss der Due Diligence und Klärung aller Punkte unterzeichnen beide Parteien einen privaten Kaufvertrag (Contrato de Compraventa). Er enthält alle vereinbarten Bedingungen einschließlich Preis, Abschlussdatum und etwaiger Auflagen. In dieser Phase wird eine weitere Anzahlung geleistet, sodass die Gesamtsumme typischerweise 10 % des Kaufpreises beträgt.
Schritt 6 - Notar und Abschluss
Der Kauf wird bei einem spanischen Notar (notario) abgeschlossen, einem vom Staat bestellten Amtsträger. Der Notar prüft die Identität der Parteien, liest die öffentliche Kaufurkunde vor, bezeugt die Unterzeichnung und registriert die Transaktion. Der verbleibende Kaufpreis wird beim Abschluss bezahlt, typischerweise per Bankscheck.
Hinweis: Der Notar handelt als öffentlicher Amtsträger, nicht als Rechtsberater einer Partei. Ihr eigener Anwalt muss die notarielle Urkunde vor der Unterzeichnung prüfen.
Schritt 7 - Steuern und Kosten beim Abschluss
Grunderwerbsteuer (ITP) - Bestandsimmobilien
ITP ist die wichtigste Steuer beim Kauf von Bestandsimmobilien auf den Balearen und wird gestaffelt berechnet: 8 % bis EURä00.000, 9 % von EURä00.000-EUR600.000, 10 % von EUR600.000-EUR1.000.000, 11 % über EUR1.000.000. Sie muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss bezahlt werden.
Mehrwertsteuer und Stempelsteuer - Neubauimmobilien
Neubauten von Bauträgern unterliegen statt ITP der Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % plus Stempelsteuer (AJD) von 1,2 %.
Notar- und Grundbuchkosten
Zusammen etwa 0,5-1 % des Kaufpreises.
Plusvalia-Steuer
Eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Verkauf. Rechtlich ist sie Sache des Verkäufers, aber klären Sie im Kaufvertrag immer, wer sie zahlt.
Laufende rechtliche Pflichten für nicht ansässige Eigentümer
Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)
Alle nicht ansässigen Immobilieneigentümer in Spanien müssen jährlich eine Einkommensteuererklärung für Nichtansässige abgeben, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Bei Immobilien ohne Mieteinnahmen wird die Steuer auf ein fiktives Einkommen auf Basis des Katasterwerts berechnet, meist ein geringer Betrag, aber verpflichtend.
Vermögensteuer
Spanien erhebt Vermögensteuer auf Nichtansässige mit Vermögenswerten in Spanien oberhalb eines Mindestbetrags. Die Balearen wenden eigene Sätze an. Lassen Sie Ihre Situation von einem spanischen Steuerberater prüfen.
IBI-Immobiliensteuer
Wird jährlich an die Gemeinde gezahlt. Typischerweise EUR500-EUR5.000 pro Jahr, je nach Größe und Lage der Immobilie.
Mietsteuer für Nichtansässige
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Mieteinnahmen in Spanien vierteljährlich erklärt und versteuert werden. EU-Ansässige werden auf den Nettörtrag besteuert, Nicht-EU-Ansässige auf den Bruttörtrag.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich für den Kaufabschluss auf Mallorca anwesend sein?
Nein. Sie können Ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, damit er beim Notar in Ihrem Namen unterschreibt. Das ist bei internationalen Käufern üblich.
Kann ich eine Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft kaufen?
Ja. Einige Käufer erwerben über eine spanische SL oder eine ausländische Holdingstruktur aus steuerlichen Gründen. Dies erfordert individuelle Rechts- und Steuerberatung auf Basis Ihrer persönlichen Umstände und Ihres Wohnsitzlandes.
Was ist eine Cedula de Habitabilidad und brauche ich sie?
Eine Cedula de Habitabilidad bestätigt, dass eine Immobilie die Mindestanforderungen für Wohnnutzung erfüllt. Sie wird für Versorgungsanschlüsse benötigt und beim Wiederverkauf geprüft. Die meisten Immobilien haben eine solche Bescheinigung; Ihr Anwalt prüft dies im Rahmen der Due Diligence.
Was passiert, wenn die Immobilie illegale Bauten hat?
Illegale Bauten können manchmal über das entsprechende kommunale Verfahren legalisiert werden, aber dies ist je nach Art und Lage der Arbeiten nicht immer möglich. Ihr Anwalt muss die konkrete Situation beurteilen und Sie vor dem Kauf über das Risiko beraten.
Ihr Rechtsteam auf Mallorca
Bei Business ONE Group arbeiten wir mit vertrauenswürdigen unabhängigen Anwälten und Notaren zusammen, damit jeder Immobilienerwerb korrekt, effizient und voll transparent abgewickelt wird. Wir koordinieren den rechtlichen Prozess in Ihrem Namen, damit nichts übersehen wird und Sie in jeder Phase informiert sind.
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